Najem i dzierżawa to pojęcia, które często stosowane są zamiennie. Jak jednak przekonują prawnicy, to błąd, ponieważ nie są to wyrażenia oznaczające dokładnie to samo. Jakie są pomiędzy nimi podobieństwa i różnice? Odpowiedź znajdziesz w artykule!
Najem – czym się charakteryzuje?
W ramach umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się przekazać najemcy dany przedmiot na czas określony lub nieoznaczony. Najemca może go użytkować, w zamian za co wypłaca właścicielowi wynagrodzenie (np. czynsz) przez cały okres trwania umowy. Przedmiotem takiej umowy mogą być zarówno ruchomości, jak i nieruchomości, a także ich części składowe (np. pokój). Najemca ma obowiązek nie tylko płacenia czynszu, ale również musi użytkować daną rzecz we wskazany przez wynajmującego sposób.
Dzierżawa – co to jest?
Przez dzierżawę rozumie się umowę, w której wydzierżawiający oddaje dzierżawcy przedmiot do użytkowania oraz udostępnia możliwość pobierania z niego pożytków. Sama umowa może zostać zawarta na czas określony lub nieoznaczony, a w czasie jej trwania dzierżawca zobowiązany jest do terminowego płacenia umówionego czynszu. Opłata może być regulowana zarówno w formie pieniężnej, jak i jako świadczenia innego rodzaju np. przez przekazywanie części pożytków.
Najem i dzierżawa – różnice i podobieństwa
Jak widać obie formy umowy są bardzo do siebie podobne. Zarówno najem, jak i dzierżawa mogą dotyczyć ruchomości oraz nieruchomości, same umowy są konstruowane na czas określony lub nieoznaczony i w obu przypadkach najemca (lub dzierżawca) zobowiązany jest płacić czynsz w ustalonej wysokości.
Tym, co odróżnia najem od dzierżawy, jest prawo pobierania pożytków – obowiązuje ono tylko w przypadku dzierżawy. Czym ono jest w praktyce?
Najłatwiej wyjaśnić to na przykładzie gruntów rolnych. W ich przypadku, za pożytki uznawane są plony rolne, które wyrastają na danej ziemi. W myśl umowy o dzierżawę, korzystający z danego gruntu dzierżawca ma prawo uprawiać wybraną przez siebie roślinę, a następnie zbierać jej plony do własnego użytku np. na sprzedaż. W tym przypadku plony rolne określane są również terminem pożytków naturalnych. Nie jest to jedyny typ pożytków. Polskie prawo wyróżnia jeszcze pożytki cywilne oraz pożytki prawa.
Najem i dzierżawa – czas trwania umowy
Różnica między najmem a dzierżawą obejmuje również czas trwania samej umowy. Oczywiście w obu przypadkach możliwe jest podpisanie jej na czas nieokreślony, jeśli jednak strony postanowią wskazać datę jej wygaśnięcia, to prawo reguluje maksymalny czas trwania takiej umowy. W przypadku najmu okres ten wynosi 10 lat w przypadku osoby fizycznej oraz 30 lat, jeśli stronami są przedsiębiorstwa. Umowa dzierżawy na czas określony może trwać 30 lat.
Możliwość obniżenia czynszu – tylko przy dzierżawie
Najem i dzierżawę różnią również zapisy dotyczące możliwości obniżenia czynszu. Taka możliwość istnieje tylko w przypadku dzierżawy, gdzie jeśli w skutek pewnych okoliczności, jak np. suszy przychody dzierżawcy ulegną zmniejszeniu, może on poprosić o czasowe zmniejszenie czynszu. Takiej możliwości nie w przypadku umowy najmu.
Podsumowanie
Różnica pomiędzy najmem i dzierżawą jest subtelna, ale warto zwrócić na nią uwagę. Ostatecznie o tym, jak to jest typ umowy, decydują jej zapisy, a nie nazwa.
Materiał przygotowany przez eksperta portalu RynekPierwotny.pl
